Haus kaufen

Als Bauherr musst du dich mit vielen Problemen auseinandersetzen. Nur durch zweckmäßige Vorsorge lassen sich böse Überraschungen vermeiden. Wir möchten deine Risiken durchleuchten und Lösungsmöglichkeiten vorstellen. Nimm dir etwas Zeit und überdenke deine Risikosituation.

Die landläufige, scherzhafte Bezeichnung des eigenen Hauses als große Sparbüchse, ist nicht so ganz aus der Luft gegriffen. Ein eigenes Haus bietet Sicherheit – als Altersvorsorge im klassischen Sinne kann man es aber nicht bezeichnen. Durch den Bezug der eigenen Immobilie sparst du natürlich zunächst einmal Miete. Du darfst hierbei allerdings nicht vergessen, dass ein eigenes Haus auch instand gehalten werden muss. Speziell dann, wenn es schon einige Jahre steht und du womöglich bereits im Rentenalter bist. Ein neues Dach, verbesserte Wärmedämmung oder neue Rohrleitungen wachsen sich schnell zu größeren Investitionen aus. Wohl dem, der dafür frühzeitig Vorsorge getroffen hat.

Daher ist auch tunlichst davon abzuraten, bestehende Altersvorvorsorgeverträge aufzukündigen, um deren Guthaben in die Finanzierung mit einfließen zu lassen. Alles erfüllt seinen bestimmten Zweck: Das Haus bietet dir Wohnraum, ein Altersvorsorgevertrag füllt deine Rentenlücke im Alter auf. Das sind grundverschiedene Dinge, die man keinesfalls vermischen sollte.

Ein Bauvorhaben ist nur in seltenen Ausnahmefällen allein mit Erspartem zu bezahlen. Im Regelfall nimmst du als Bauherr zur Verwirklichung deines Traums eine nicht unerhebliche Summe als Darlehen auf. Zumeist konsultierst du hierzu deine Hausbank. Andere interessante Möglichkeiten der Finanzierung werden oft außer Acht gelassen.

Bestehen Altersvorsorgeverträge mit einem Guthaben, bieten die meisten Versicherer zumindest in dieser Höhe günstiges Baugeld an. Teilweise wird hier auch – entsprechende Bonität des Kunden vorausgesetzt – ein Vielfaches des Vertragsguthabens zu vergünstigten Zinskonditionen angeboten. Dies im Einzelfall abzuklären ist immer sinnvoll. Auch vorhandene Bausparverträge und die Möglichkeiten von KfW-Darlehen sollten mit eingebunden werden.

Zur Realisierung eines Bauvorhabens ist auch die Einbindung der staatlichen Riesterförderung möglich. Wohnriester erfreut sich großer Beliebtheit im Volk. Auf den ersten Blick wirkt dies wie „der Staat beteiligt sich am Hausbau“. In der tatsächlichen Umsetzung bedeutet dies allerdings, dass neben den regulären Darlehensraten auch noch zusätzlich Steuern gezahlt werden müssen (einmalig oder über den Zeitraum von 23 Jahren). Wird eine Immobilie keine zehn Jahre gehalten, entfällt der Förderanspruch wieder, sofern die Fördersumme nicht wieder in eine neue Immobilie investiert wird. So schön Wohnriester auf den ersten Blick wirken mag, man sollte im Einzelfall sehr genau prüfen, ob dieser Weg der richtige ist.

Aufgrund der hohen Ratenbelastung läuft kaum eine Zinsfestschreibung einer Finanzierung ohne Restschuld aus. Eine gute Finanzierung besteht normalerweise aus zwei Tranchen. Zur Sicherung des niedrigen Zinssatzes für die zweite Finanzierungsphase, besparst du oft parallel zur Tilgung des ersten Darlehens, einen Bausparvertrag. Hierbei sollte die Darlehenssumme ausreichend hoch angesetzt werden, um eine echte Anschlussfinanzierung zu sichern. Vermögenswirksame Leistungen und Wohnungsbauprämie können mit in den Bausparvertrag fließen – indirekt beteiligen sich Arbeitgeber und Staat dann an deiner Finanzierung.

Natürlich gibt es da aber auch eine Schattenseite. So musst du die monatliche Sparrate zusätzlich zur Finanzierung erst einmal aufbringen und über die Jahre beibehalten können, damit der Vertrag auch pünktlich zuteilungsreif wird. Die Verzinsung des Guthabens ist bei Verträgen mit guten Darlehenskonditionen derart niedrig, dass sie im Grunde keine wirkliche Rolle mehr spielt. Dagegen fallen die laufenden Kontoführungsgebühren usw. verhältnismäßig hoch aus. Ein Bausparvertrag bietet zudem auch keine sonderliche Flexibilität. Er erfüllt einzig und allein diese eine Aufgabe. Ob dieser oder ein alternativer Weg zur Prolongation der für dich bessere ist, kann man pauschal nicht sagen und bedarf der Einzelfallprüfung ggf. in Absprache mit uns.

Die meisten Bauherren befinden sich in familiär gefestigten Verhältnissen mit Partner und oft auch mit Kindern. Daher stellt die Schuldenlast, die der Hausbau mit sich bringt, immer auch eine Gefahr für die ganze Familie dar. Fällt etwa der Hauptversorger weg, und Finanzierungsraten können nicht mehr gezahlt werden, droht die Zwangsversteigerung. Ob der Erlös hieraus dann überhaupt ausreicht, um die offenen Schulden begleichen zu können, ist dabei noch eine ganz andere Frage. Wer verantwortlich handeln will, sichert sich und seine Familie gegen alle kalkulierbaren Risiken ab.

Eine Risikolebensversicherung zahlt im Todesfall der versicherten Person eine vereinbarte Versicherungssumme an die Hinterbliebenen aus. Speziell für die Absicherung von Finanzierungen gibt es Tarife, die sich in der Höhe der Absicherung an das Restdarlehen anpassen. Ein solcher Tarif muss aber natürlich nicht die optimale Lösung darstellen. Viele Tarife bieten bereits auch Nachversicherungsgarantien für den Fall des Immobilienerwerbs an. So könnte evtl. ein bereits vorhandener Todesfallschutz auch ohne erneute Gesundheitsprüfung an den neuen Bedarf angepasst werden.

Ein weiterer wichtiger Punkt, der beachtet werden muss, ist die Absicherung der Arbeitskraft. Erkrankst du und kannst nicht mehr wie bisher arbeiten, fällt dein monatliches Einkommen normalerweise deutlich niedriger aus. Reicht es dann noch, um deiner Ratenverpflichtung nachzukommen? Auch hier bieten viele Anbieter gute Nachversicherungsgarantien ohne erneute Gesundheitsprüfung an. Überprüfe ggf., ob deine bestehende Berufsunfähigkeitsrente für deine neue Situation noch ausreicht. Fehlt dir dieser wichtige Schutz bislang, solltest du diese wesentliche Versorgungslücke umgehend schließen.

Wer es als persönliches Risiko ansieht, kann auch für den Fall der Arbeitslosigkeit vorsorgen. Ein Ratenschutzbrief kommt in der Regel für die Dauer von zwölf Monaten für die Darlehensraten auf. Oft kann die Leistung eines solchen Tarifs gegen einen Mehrbeitrag auch um Zeiten einer längeren Arbeitsunfähigkeit erweitert werden.

Sobald du das neue Eigenheim beziehst, sind neben der Adresse nur noch ein paar kleinere Änderungen an ggf. bestehenden Verträgen vorzunehmen. Bereits vorher gilt es aber einiges zu beachten, was wir dir hier gerne zeigen möchten.

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass das gekaufte Gebäude bereits über eine Gebäudeversicherung verfügt. Diese Versicherung bleibt quasi beim Haus und geht auf dich als neuen Versicherungsnehmer über, damit keine versicherungsfreie Zeit entsteht. Würde z. B. das Haus in der Übergangszeit abbrennen, gäbe es keine Erstattung, und du wärst der Angeschmierte. Von daher ist das grundsätzlich eine sehr gute Regelung. Allerdings weißt du natürlich nicht, welchen Versicherungsschutz du hier übernimmst. Regelmäßig können wir die Beobachtung machen: Je älter das Haus, desto älter die Gebäudeversicherung, desto schlechter und lückenhafter der Versicherungsschutz. Oft ist nur das Feuerrisiko abgesichert. Oft enthält dies noch keine Überspannungsschäden. Das mag 1970, bei Abschluss des Vertrags, noch keine große Rolle gespielt haben, als man sein Heizöl täglich per Kanne aus dem Keller holte – mit Blick auf die Vielzahl elektrischer Installationen, die über die Jahre zum Standard eines Wohnhauses geworden sind, kann man inzwischen kaum noch auf den Einschluss der Überspannungsschäden verzichten.

Und das soll nur beispielhaft dafür stehen, was sich im „Wohnleben“ über die Jahrzehnte änderte und von der Versicherungsbranche auch in Versicherungsbedingungen aufgefangen wurde. Alte Versicherungsbedingungen sind vor allem eines: alt. Oft zu alt, um Sie im Schadensfall noch glücklich machen zu können. Der Gesetzgeber hat an Probleme dieser Art gedacht und dir ein außerordentliches Kündigungsrecht eingeräumt, von dem du innerhalb eines Monats nach Grundbuchumschreibung (nicht der Grundbuchauflassung) Gebrauch machen kannst. Du kannst den Vertrag fristlos oder zum Ende des Versicherungsjahres kündigen.

Normalerweise weist die übernommene Versicherung eine Versicherungssumme in Reichsmark aus („1914er-Wert“). Diese dient als einheitliche Berechnungsbasis für Gebäude aller Art, Größe und aller Baujahre. Zwar akzeptieren viele Versicherer den 1914er-Wert eines (ehemaligen Feuermonopol-)Vorversicherers – ob der dir vorliegende Wert richtig ermittelt wurde und auch wirklich jede bauliche Veränderung beinhaltet, die das Haus über die Jahre erfuhr, kannst du normalerweise nicht wissen. Oft wissen dies auch die Vorbesitzer nicht. Wir empfehlen daher dringendst, unnötige Risiken einer zu niedrigen Versicherungssumme zu vermeiden und das Haus neu einzuwerten. Nur so stehst du auf der sicheren Seite, wenn es zu einem größeren Schaden kommt. Gerne übernehmen wir das für dich!

Neben Feuer sollten du mindestens auch die Gefahren Leitungswasser und Sturm mit absichern. Ein Leitungswasserschaden kann mit allen Nebenarbeiten, Leckortungs- und Trocknungskosten schnell auch fünfstellig werden. Mit zunehmendem Alter des Hauses steigt auch die Wahrscheinlichkeit, dass Lötstellen oder Rohrmaterial „nachgeben“ und es zum Schaden kommt. Über die Häufung von Stürmen in den letzten Jahren und die Schäden, die sie inzwischen regelmäßig anrichten, brauchen wir sicher nicht mehr viel sagen. Es vergeht gefühlt kein Jahr, in dem die Medien nicht darüber berichten müssen. Auch Elementarschäden werden zunehmend als Problem unserer Zeit erkannt. Du erinnerst dich sicher an die 2006 durch Schneelast eingestürzte Eissporthalle in Bad Reichenhall. Es ist kein Zufall, dass immer mehr Bundesländer für den Einschluss dieses sinnvollen Versicherungsschutzes in den Gebäudeversicherungsvertrag Partei ergreifen. Allen voran der Freistaat Bayern und das Land Baden-Württemberg. Beide Bundesländer wollen ihre Hilfsleistungen nach Elementarschäden künftig daran festmachen, ob ein Geschädigter in der Lage gewesen wäre, sich selbst gegen den erlittenen Schaden abzusichern. Eine Elementardeckung umfasst die Gefahren Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdfall, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen und Vulkanausbruch. Die Deckung ist damit sehr umfangreich. Die Kapriolen von Mutter Natur sollten Dich also zumindest finanziell nicht schrecken müssen.

In Bezug auf die Hausratversicherung hast Du normalerweise für eine Übergangszeit von einem Monat im Rahmen der bisherigen Versicherungssumme – Schutz an Deinem bisherigen und neuen Wohnort. Es empfiehlt sich, zur Aufrechterhaltung des Unterversicherungsverzichts, die Größe der zu versichernden Wohnfläche und damit auch die Versicherungssumme, an die neuen Gegebenheiten hin anzupassen.

Deine selbst bewohnte Immobilie ist automatisch bereits in Deiner Privathaftpflicht mitversichert. Hier bedarf es keiner speziellen Änderungen. Solltest Du nun auch Vermieter sein, müsste geprüft werden, ob evtl. eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung nötig geworden ist. Heizt Du mit Öl, sollte eine separate Gewässerschadenhaftpflichtversicherung abgeschlossen werden. Oft ist dieses Risiko zumindest bis zu einem gewissen Fassungsvolumen der Tanks aber auch bereits in der Privathaftpflichtversicherung mitversichert.

Sofern Du eine Rechtschutzversicherung besitzt, ist eventuell zu prüfen, ob eine Erweiterung um die Punkte „Haus- und Grundbesitzer“ sinnvoll erscheint. Eine entsprechende Rechtsschutzversicherung würde z. B. für die Rechtskosten von Nachbarschaftsstreitigkeiten aufkommen, ebenso auch für Ordnungswidrigkeiten oder Steuersachen vor Gericht. Hinweis: Streitigkeiten aus dem Immobilienkauf sind evtl. nicht allumfassend versicherbar! Speziell, wenn Du ein Haus nicht ausschließlich selbst nutzt oder angebaut bzw. anderweitig neue, noch nicht vorhanden gewesene, Elemente (z. B. ein Wintergarten wo noch keiner war) ins Gebäude eingebracht werden, besteht in aller Regel kein Versicherungschutz.

Sind vor dem Bezug deines Hauses noch Umbaumaßnahmen geplant, musst du evtl. noch Punkte bedenken, die auch bei einem Neubau auftreten. Auf jeder Baustelle lauern Gefahren (z. B. Sturzgefahr, ungesichertes Baumaterial, etc.). Als Bauherr trägst du die Verantwortung, wenn durch eine dieser Gefahren Dritte zu Schaden kommen. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn du eine Firma mit der Bauausführung beauftragt hast. Kommt es zum Schadensfall, kannst du nach dem BGB in unbegrenzter Höhe haftbar gemacht werden.

Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung kommt für berechtigte Haftpflichtansprüche auf, die Geschädigte an dich stellen. Sind Ansprüche rechtlich unbegründet, wehrt die Versicherung diese auch ab – zur Not vor Gericht. Hierfür anfallende Kosten werden ebenfalls übernommen. Viele Tarife der Privathaftpflichtversicherung bieten bereits eine Deckung für Bauvorhaben. Hier ist die maximal versicherte Bausumme zu beachten. Genügt die hier vorgesehene Summe für deine Baustelle nicht, benötigst du gesonderten Schutz. Dies kann auch für Eigenleistungen der Fall sein.

Rund eine Million meldepflichtige Arbeitsunfälle weist die Statistik der Berufsgenossenschaft aus – pro Jahr! Auf dem Bau trifft es statistisch jeden sechsten Mitarbeiter. Grund sind eine Vielzahl von Gefahrenherden. Besonders hoch ist das Risiko für ungelernte Freunde und Verwandte, die als Bauhelfer einspringen und den Freundschaftsdienst mit großem Enthusiasmus leisten. Gerade, wenn es die helfende Hand von Freunden oder Nachbarn ist, die in die Kreissäge gerät, ist es gut, wenn man für eine Bauhelfer-Unfallversicherung gesorgt hat.

So sorgst du für einen gewissen finanziellen Ausgleich, wenn die Hilfsbereitschaft zu einer dauerhaften Invalidität führt. Auch dann, wenn dir kein Verschulden vorgeworfen werden kann, ist es doch ein beruhigendes Gefühl, dass du einem Helfer in seiner Not nicht alleine stehen lässt, oder? Viel zu schnell ist ein Unfall passiert – vor allem dann, wenn eine Baustelle ungewohntes Terrain für einen Helfer darstellt.

Es sei an dieser Stelle noch angemerkt, dass eine grundsätzliche Meldepflicht von Bauhelfern bei der Berufsgenossenschaft besteht. Seitens des Gesetzgebers wurde das Gefahrenpotential einer Baustelle also bereits erkannt. Da eine private Unfallversicherung bereits ab dem ersten Prozentpunkt der unfallbedingten Invalidität leistet, wird eine Lösung auf diesem Weg meist sinnvoller sein.

Wenn Du vorhast, ein Haus zu bauen, solltest Du berücksichtigen, dass 18 Prozent aller privaten Bauvorhaben von einer Insolvenz von Bauträgern, Generalunternehmern oder Handwerkern betroffen sind. Zudem können Mängelbeseitigungen im Durchschnitt zwischen drei und zehn Prozent der eigentlichen Bausumme verschlingen. Jeder fünfte Betroffene kann seine Mängelansprüche nicht mehr durchsetzen, weil sein Auftragnehmer Insolvenz angemeldet hat. Gegen das Schreckgespenst der Insolvenz konnten sich Bauherren lange nicht absichern – ein Zustand, der sich glücklicherweise geändert hat.

Die Baufertigstellungs- und Baugewährleistungsversicherung kann Dir viel Ärger während und nach der aktiven Bauphase ersparen. Sie übernimmt Dein finanzielles Risiko bei einer Insolvenz des Bauunternehmens ebenso, wie den finanziellen Aufwand für die Behebung von Baumängeln, der sonst in dieser Situation an Dir hängen bliebe. Bis zu fünf Jahre nach Baufertigstellung besteht dieser sinnvolle Schutz für Dich.

Neben der rein finanziellen Komponente wird Dir hier auch viel Service geboten: Bereits im Planungsstadium stehen Experten zur Überprüfung bereit, die Planungsunterlagen auf Fehler prüfen. In der Bauphase begleiten Spezialisten von TÜV, DEKRA oder GTÜ die einzelnen Bauabschnitte, so dass Baumängel schnell bemerkt werden, bevor sie sich zu einem echten Problem auswachsen.

Dieser innovative Versicherungsschutz ist bereits für einen kleinen Bruchteil der Bausumme erhältlich – die Investition zahlt sich in jedem Fall für Dich aus!

Wenn du eine Fotovoltaikanlage installieren lassen hast, ergibt sich eine neue zusätzliche Haftungssituation: Du bist nun Gewerbetreibender (zumindest, wenn du den Strom einspeist und verkaufst). Hier ist neben dem Betreiberrisiko auch das Einspeiserisiko zu beachten. Gerade letzteres wird nur von wenigen Privathaftpflichttarifen übernommen. Möglicherweise wird hier ein separater Haftpflichtvertrag nötig sein, was auch von der Größe deiner Anlage abhängt. Die Anlage selbst ist grundsätzlich im Rahmen der gewählten Gefahren über deine Gebäudeversicherung mit versicherbar. Eine deutlich umfangreichere Absicherung bietet eine gesonderte Fotovoltaikversicherung. Über eine solche kann auch der Ertragsausfall nach einem Schaden mit abgesichert werden.

Hier handelt es sich um eine Art „Pannendienst fürs Haus“. Er kommt für häusliche Notfälle auf. Das kann z. B. ein verstopftes Abflussrohr sein, eine defekte Heizung oder der verlorene Haustürschlüssel. Hilfe wird hier über eine Servicehotline des Versicherers organisiert. Die anfallenden Kosten werden in überschaubaren Grenzen übernommen.